Zekerheden bij duurzame investeringen: hoe werkt het?

Lees verder en leer over het spanningsveld tussen investeren tegen een aantrekkelijk rendement en de (zekerheids)rechten die daaraan gekoppeld kunnen worden. Aan de hand van een voorbeeld uit ons portfolio, waar we(zekerheids)rechten zoals je die kan tegenkomen bij onze projecten, uitwerken.  

Welke zekerheden kunnen investeerders krijgen? 

Om investeringsrisico’s te beperken, kunnen verschillende soorten zekerheden worden verstrekt. Deze zijn grofweg in te delen in contractuele zekerheden en wettelijke zekerheidsrechten. 

1. Contractuele zekerheden 

Contractuele zekerheden zijn vastgelegd in de financieringsovereenkomst. Denk hierbij aan: 

• Volgorde van terugbetaling: Verdiep je in de aflossings- en rentebetalingsverplichtingen van de uitgevende instelling, die zijn vastgelegd. Gaat een andere schuldeiser voor? Of heb jij als investeerder een sterkere positie? 

• Informatieverplichting: Hierin zijn de afspraken over bijvoorbeeld het behoud van een bepaalde solvabiliteit of het beperken van dividenduitkeringen, vastgelegd. Maar ook de verplichting van de uitgevende instelling om investeerders op de hoogte te houden van de financiële situatie en belangrijke ontwikkelingen. 

• Garantstellingen van derden: In sommige gevallen staat een derde partij garant voor de verplichtingen van de uitgevende instelling. Dit betekent dat als de uitgevende instelling niet in staat is een verplichting na te komen, deze garantsteller de verplichting op zich neemt. Een voorbeeld uit ons portfolio waar dit is toegepast is Opcharge.  

2. Zekerheidsrechten: pand- en hypotheekrechten  

Het pand- en hypotheekrecht zijn in de wet geregelde zekerheidsrechten. Degene die een pand- of hypotheekrecht heeft verkregen, kan de activa waarop het pand- of hypotheekrecht is gevestigd uitwinnen. Dat wil zeggen dat deze het recht heeft om bij wanbetaling deze activa te laten verkopen en de opbrengst te gebruiken voor de terugbetaling.  

 Hypotheekrecht 

Een hypotheekrecht wordt gevestigd op onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld: 

• Een fabriek waarin duurzame batterijen worden geproduceerd 

• Een stuk grond waarop een zonne- of windmolenpark is gevestigd 

Mocht de uitgevende instelling niet aan de contractueel afgesproken betalingsverplichtingen voldoen, dan kan het onderpand (bijvoorbeeld de fabriek) worden verkocht om met de opbrengsten van die verkoop de openstaande vordering zoveel als mogelijk te voldoen. 

Pandrecht 

Een pandrecht wordt gevestigd op roerende zaken (zoals machines of voertuigen) of vorderingen op derden (zoals facturen), bijvoorbeeld: 

• Een batterij, machine of voertuig van de uitgevende instelling 

• Een vordering die de uitgevende instelling heeft op klanten die zijn duurzame batterijen huren 

Er kunnen meerdere zekerheidsrechten op een object zijn gevestigd. Dit betekent dat verschillende schuldeisers een recht op hetzelfde onderpand kunnen hebben als zekerheid voor hun vordering. De volgorde waarin deze zekerheden kunnen worden uitgewonnen (dus het recht om het onderpand te verkopen en de opbrengst te gebruiken om een schuld af te lossen), bepaalt wie als eerste wordt betaald. Over het algemeen geldt: wie als eerste zijn zekerheidsrecht heeft gevestigd, heeft voorrang op latere zekerheidsrechthouders. Dit wordt ook wel het “prioriteitsbeginsel” genoemd: eerder gevestigd = eerder uitgewonnen. Partijen kunnen onderling afspraken maken dat een later gevestigd zekerheidsrecht toch voorrang krijgt – dat noemen we een “rangwisseling”. 

De waarde van de activa waarop het zekerheidsrecht is gevestigd is natuurlijk van belang voor de vraag of het pand- of hypotheekrecht voldoende dekking biedt om een openstaande verplichting mee te voldoen. 

Recht van opstal 

De inrichting en werking van een zekerheidsrecht is soms afhankelijk van het soort object waarop het wordt gevestigd. Stel bijvoorbeeld dat zonnepanelen op een bedrijfspand worden geplaatst waarop een hypotheekrecht is gevestigd ten gunste van een bank. De bank financiert het bedrijfspand en kan het bedrijfspand verkopen wanneer de eigenaar van het pand zijn verplichtingen tegenover de bank onder de hypotheek niet voldoet. Afhankelijk van de wijze waarop de zonnepanelen met het bedrijfspand zijn verbonden, worden de zonnepanelen volgens de wet onderdeel van het bedrijfspand (in juridische termen: natrekking). Het is dus mogelijk dat het hypotheekrecht op het bedrijfspand de bank ook recht geeft op de opbrengsten uit een verkoop van de zonnepanelen. Dat staat mogelijk haaks op het belang van de eigenaar van het pand om juist die zonnepanelen als een losse activa te verpanden om daar investeringen mee op te halen. Hiervoor biedt een recht van opstal uitkomst. Door een recht van opstal te vestigen op bijvoorbeeld een stuk grond of – in dit voorbeeld - het dak van een bedrijfspand, kan worden voorkomen dat activa die daar duurzaam mee zijn verbonden juridisch gezien deel uitmaken van de grond of het bedrijfspand en daarmee onder het hypotheekrecht van de bank vallen.  

Hoe wordt de waarde van zekerheden bepaald? 

De waarde van een zekerheidsrecht is afhankelijk van de waarde van de activa waarop het zekerheidsrecht betrekking heeft. Natuurlijk speelt ook een rol dat niet aan te hoge eisen moet worden voldaan om een zekerheidsrecht te mogen uitwinnen. Het doel is om als houder van een zekerheidsrecht bevoegd te worden tot verkoop van de activa en de met het zekerheidsrecht gedekte vordering te voldoen uit de opbrengsten van de verkoop. Levert de verkoop te weinig op, dan blijft de vordering gedeeltelijk onbetaald. Als investeerder heb je er dus belang bij te weten wat de waarde van de onderliggende activa is. Hierbij kunnen bijvoorbeeld de volgende elementen een rol spelen: 

1. Taxatie van onroerend goed (zoals een fabriek of bedrijfspand) bepaalt de waarde van de onder een hypotheekrecht vallende activa. 

2. Waardeontwikkeling van roerende zaken (zoals batterijen of zonnepanelen) is soms minder goed te voorspellen, omdat bijvoorbeeld technologische vooruitgang zorgt voor een waardedaling van verpande activa. 

3. Debiteurenrisico bij vorderingen: zijn de huurders of klanten van de uitgevende instelling financieel betrouwbaar, m.a.w. kunnen zij hun verplichtingen nakomen? 

Stappen voor een investeerder 

Je bent als investeerder op ons platform vrij in de keuze waar je in wil investeren, en welke risico's je bereid bent om daarbij te nemen. Daarom is het belangrijk een goed beeld te hebben van de risico’s die je met een investering loopt en de waarde van de (zekerheids)rechten die je daarvoor terugkrijgt. Vaak hoort bij een hoog rendement ook een hoger risico.  

Vraag jezelf dus af met welke positie je tevreden bent, en dus ook welk risico je bereid bent te lopen. De volgende stappen kunnen investeerders helpen bij het maken van een overwogen keuze: 

1. Begrijp de contracten: zorg dat je weet welke afspraken zijn vastgelegd over terugbetaling, zekerheden en informatievoorziening. 

2. Bepaal je prioriteiten: wil je vooral zekerheid op terugbetaling, of investeer je primair omdat je gelooft in het product? 

3. Controleer de waarde van zekerheden: wat is de waarde van het onderpand en hoe ontwikkelt deze waarde zich in de tijd? 

4. Monitor je investering: houd de waarde van de zekerheden in de gaten en vraag regelmatig updates van de uitgevende instelling. 

5. Weeg risico’s en rendement af. Vaak geldt: hoe hoger het rendement, hoe groter het risico. Zorg ervoor dat je weet welke risico’s je bereid bent te nemen. 

 Een case uit ons portfolio: Solvent2Energy Harlingen B.V. 

De obligatielening van Solvent2Energy Harlingen B.V. betreft €1.300.000 met een looptijd van 7 jaar en een rentevergoeding van 9,5% per jaar​. De investering wordt gebruikt voor de bouw en exploitatie van een installatie die oplosmiddelen omzet in biogas. Dit draagt bij aan de energietransitie en verhoogt de energie-efficiëntie van de Trioworld-fabriek in Harlingen. 

Laten we de contractuele zekerheden, zekerheidsrechten en de waardebepaling een-voor-een doorlopen: 

Contractuele zekerheden: 

Zoals eerder genoemd, kunnen individuen of externe partijen garant staan voor een lening.   

• In dit project hebben de investeerders geen mogelijkheid om zich op het privévermogen van de bestuurders of aandeelhouders van de uitgevende instelling te verhalen bij wanbetaling​. Er is geen hoofdelijke aansprakelijkheid afgesproken 

• Er is geen borgstelling afgegeven door een derde partij zoals een moederbedrijf of bank voor de nakoming van de betalingsverplichtingen. 

• Er is contractueel wel een informatieverplichting afgesproken voor de uitgevende instelling, waaraan het bestuur van de uitgevende instelling zich tevens persoonlijk heeft verbonden. 

Conclusie: terugbetaling aan de investeerders is volledig afhankelijk van de prestaties van het project. De uitgevende instelling heeft een informatieverplichting waaraan het bestuur zich heeft te houden. 

Zekerheidsrechten: hoe sterk zijn de onderpanden? 

Dit project biedt verschillende vormen van onderpand: 

• Hypotheekrecht op opstalrecht 
  Het project biedt een gedeeld eerste hypotheekrecht op het in de uitvoering van het project te vestigen opstalrecht op een gedeelte van de fabriekslocatie waar activa van de uitgevende instelling wordt geplaatst. Een gedeeld eerste hypotheekrecht betekent dat meerdere hypotheekhouders samen een gelijke en evenredige eerste rang hebben op hetzelfde onderpand. Dit betekent dat zij gezamenlijk als eerste worden voldaan bij een verkoop van het onderpand, voordat eventuele andere hypotheekhouders of schuldeisers aanspraak kunnen maken op de opbrengst. ​. 

• Pandrecht op activa en vorderingen 
  Er is een gedeeld eerste pandrecht op de overige activa, waaronder de rekening-courantfaciliteit en vorderingen die de uitgevende instelling op derden heeft. Dit geeft investeerders het recht om aanspraak te maken op financiële middelen en toekomstige inkomstenstromen​ wanneer de uitgevende instelling de contractueel afgesproken betalingsverplichtingen niet nakomt. 

• Geen bankgarantie of depotregeling 
  Het project biedt geen bankgarantie als extra zekerheid en er wordt geen depotregeling genoemd die een buffer vormt bij betalingsachterstanden​. 

Conclusie: dit project biedt investeerders zekerheden in de vorm van een gedeeld eerste hypotheek- en pandrecht op activa van de uitgevende instelling. Maar de omvang van de zekerheid blijft afhankelijk van de uitvoering van het project, de waardebepaling van de activa en de toekomstige inkomsten. 

Waardebepaling van zekerheden: hoe solide is het onderpand? 

• De onderliggende activa (BONCUS-installatie) is – naar verluidt – innovatief, maar relatief nieuw. De toekomstige waarde en doorverkoopbaarheid van de installatie zijn daarmee onzeker en moeilijk in te schatten. 

• De inkomsten zijn afhankelijk van één contractpartij (Trioworld). Als Trioworld in financiële problemen zou komen of het contract opzegt, kan dit de waarde van de zekerheden sterk beïnvloeden​. 

• Het gedeelde eerste hypotheekrecht rust op een opstalrecht, niet op volledig eigendom van de locatie. Dit kan de verhandelbaarheid van het onderpand beperken​. 

Eindoordeel 
Solvent2Energy Harlingen B.V. biedt investeerders een relatief sterke juridische basis dankzij hypotheek- en pandrechten. Dit beperkt het risico in vergelijking met projecten waar geen zekerheden worden verstrekt. Daartegenover staat dat er geen hoofdelijke aansprakelijkheid en/of bankgarantie is afgesproken, waardoor investeerders afhankelijk zijn van de operationele prestaties en het contract met Trioworld. 

Voor investeerders die een balans zoeken tussen zekerheid en rendement, kan dit een solide optie zijn binnen de categorie duurzame energie-investeringen. 

Conclusie 

Bij crowdfundinginvesteringen in de energietransitie is het van belang om goed te letten op de zekerheden die verbonden zijn aan een investering. Contractuele zekerheden bieden juridische bescherming, maar zakelijke zekerheden zoals pand- en hypotheekrechten zijn vaak cruciaal voor daadwerkelijk verhaal bij wanbetaling. Ook de waardebepaling van zekerheden speelt een belangrijke rol, aangezien bepaalde activa in waarde kunnen dalen. 

Investeerders doen er goed aan om zich niet alleen te laten leiden door beloofde rendementen, maar ook kritisch te kijken naar de structuur en effectiviteit van de geboden zekerheden. Er bestaat altijd een spanningsveld tussen het bedrag dat je investeert en de rechten die je ervoor terugkrijgt. Meer zekerheden zorgen voor minder risico, maar kunnen het rendement beperken. 

Het is belangrijk om een goede balans te vinden en na te gaan of de zekerheden voldoende bescherming bieden voor het risico dat je bereid bent te nemen. Lees de contracten goed. Gedurende de looptijd is het belangrijk de waarde van zekerheden regelmatig bij de uitgevende instelling te controleren.